マンション経営を始めると、入居者による様々な問題が発生することを想定しておかなければなりません。入居者が居住中の日常的なトラブルなどは、管理会社に一任しておけばオーナーは何の労力も要しませんが、入居者が退去するときはどうでしょう？
退去したら室内の原状回復が必要となりますが、その施工は管理会社に任せておけばよいとして、その費用についてはどうなるのでしょう。オーナーがすべて負担しなければならないのでしょうか？
原状回復についてはトラブルになりやすいため、基本的な考え方や貸主・借主の費用負担の割合などを押さえたうえで、トラブルにならないよう事前に対策しておくことが大切です。
≫≫≫ 原状回復義務について
賃貸物件の退去の際、借主は原状回復義務を負います。
では、「原状回復」とは何でしょう？
原状とは元の状態、すなわち入居時の状態のことですから、原状回復とは入居時の状態に戻すということになります。ですが、これには少し無理があります。なぜなら入居者が日々生活するわけですから、それによる自然な損耗や経年による劣化などがあるからです。それらを何も考慮せず、すべて入居者に元通りにさせるというのは無理のある考え方でしょう。入居者との間に費用をめぐるトラブルも起きてしまいます。
これについて、令和２年４月１日に施行された改正民法第621条には、「賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。」と定められています。
つまり、「借主は、通常使用・経年変化による損耗および借主に責任がない損傷については、原状回復義務を負わない」ということになります。
また、国土交通省が原状回復トラブルの未然防止と迅速な解決のために指針を示した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（以下「ガイドライン」という。）にも、「原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義されています。
要するに、「借主がすべて入居時の状態に戻さなければならないわけではない」ということなのです。
≫≫≫ 貸主と借主の負担
では、貸主（オーナー）の負担と借主（入居者）の負担は、具体的にどのように判断すればよいのでしょうか。
ガイドラインでは、原状回復について３つに区分されています。
①建物・設備等の自然的な劣化・損耗等（経年劣化）→貸主負担
②賃借人の通常の使用による損耗等（通常劣化）→貸主負担
③賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等→借主負担
具体的な例を見てみましょう。
国土交通省による令和４年実施の「民間賃貸住宅の退去等におけるトラブル等に関するアンケート調査」によると、原状回復でトラブルになりやすい部位として、以下の通りクロスとフローリングが上位に挙げられています。
（出典：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001611293.pdf「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に関する参考資料）
トラブルの内容は様々あると考えられますが、負担割合について問題となるケースもあるでしょう。
借主が負担するものの中には、経過年数の考慮が必要な場合もあります。例えば、入居者が建物や設備等を経過年数1年で毀損させた場合と、経過年数10年で毀損させた場合では、経過年数10年のほうがより大きな経年変化・通常損耗があるはずなので、修繕の負担額が同じでは公平性を欠くことになります。
そこで、経過年数を考慮し、年数が長いほど借主の負担割合を減少させることが適切であると考えられています。
ガイドラインにおいても、経過年数の考慮について示されています。主なものは以下の通りです。
経過年数（耐用年数）の経過時点で残存価値は１円になると想定し、負担割合を算定することになります。例えば、経過年数３年で壁のクロスを汚損させた場合、貸主・借主の負担割合は５０％ずつということになるのです。
このガイドラインは法的な拘束力があるものではないですが、近時の裁判例や取引実務などを考慮して作成・改定されているので、トラブルの未然防止や迅速な解決のための重要な指針となるでしょう。
※参考：https://www.mlit.go.jp/common/001016469.pdf 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）
≫≫≫ トラブルを防ぐには？
前述のようにガイドラインにて原状回復のルールが示されていても、トラブルになってしまうこともあります。では、トラブルを防ぐためにはどうすればよいのでしょう。
退去時を「出口」とするなら、「入口」である入居時に、きちんと取り決めておくことが大切です。
賃貸借契約を締結する時点で、契約書に原状回復の範囲や費用負担について明記しておくことが重要です。さらに、入居時に室内チェック表などを作成して借主の署名をもらっておくことなども、退去時のトラブル防止策となるでしょう。
また、すべてガイドラインの通りにしなければいけないわけではありませんので、特約として借主の負担を契約書に明記しておくこともできます。
例えば、禁煙の物件でタバコを吸っていた場合において、クロスの貼替費用については経過年数を考慮せず、借主の全額負担とする特約です。
禁煙の物件における喫煙は、用法違反や契約違反にあたると考えられます。また、６年以上経って残存価値がないとされていても、これはあくまでも目安ですので、喫煙による汚損等が無ければ、貼替えなくても居住できる状態であることも考えられるからです。
実際に、設備なども適切な使用方法であれば、耐用年数以上に長く使用できることがあります。入居者次第で、建物や設備の寿命が大きく変わってくることもあるのです。入居者の善管注意義務について、契約時に注意喚起しておくことも必要でしょう。
その他にも、クリーニング代を借主負担とする特約なども取り決めることができます。その場合も、契約書に金額や支払時期などを明記したうえで、借主にしっかり説明して署名や捺印をもらっておけば、退去時にトラブルになるのを防ぐことができるでしょう。
≫≫≫ 不安解消 Ｑ＆Ａ
原状回復について、他にはどんな問題が考えられるでしょう。
近年の賃貸借契約では「敷金ゼロ」というケースも増えてきています。敷金というのは家賃・その他の借主の債務を担保するものですが、この担保が無い場合、オーナーは退去費用を敷金から差し引くことができません。どうすればよいのでしょう…？
大半の家賃保証会社は、滞納家賃だけでなく原状回復費用についても保証しています。入居者が室内に残していった残置物の撤去費用なども保証範囲に含まれていたりします。（※保証会社によって保証内容や範囲は違います。）
契約時に予測できないこととして、自殺、孤独死、犯罪死など入居者が室内で亡くなってしまうということも考えられます。どうすればよいのでしょう…？
入居者死亡のケースでも、家賃保証会社によって保証されることがあります。あくまでも保証会社によりますが、特殊清掃や遺品整理にかかる費用、室内での入居者死亡による家賃の減額分や空室期間の家賃についても保証されることがあります。
物件のエリアによっては、外国人の留学生などの入居申込みが多い場合もあります。外国人は言語も習慣も日本人と異なるため、原状回復という概念を理解してくれるのか、不安なところです。どうすればよいのでしょう…？
外国人の入居者専用のプランを用意している家賃保証会社もあります。入居時や原状回復についての注意事項を多言語で翻訳したツールなども用意されていて、安心です。
家賃保証会社のサービスは、あくまでも保証会社によって保証内容や範囲が異なりますが、近年の賃貸借契約においては保証会社を利用することが一般的となってきているため、保証サービスの内容も拡充してきています。
不安になりすぎるあまり、入居契約を迷っていると空室期間が続いてしまうリスクもあります。管理会社とよく相談して、家賃保証会社をうまく利用すれば、様々な不安を軽くすることができるでしょう。
≫≫≫ まとめ
マンション経営をするうえで避けて通れない原状回復の問題について解説しましたが、いかがでしたでしょうか。
原状回復のガイドラインを理解して、事前にきちんと対策しておけば、トラブルを防ぐことができます。また、滞納家賃にとどまらず原状回復費用まで保証してくれる家賃保証会社も強い味方です。「出口」でトラブルにならないよう、「入口」でしっかりリスクに備えておきましょう。
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